Документы для покупки дома и участка: полный список для безопасной сделки

По статистике прошлого года, около 15% сделок с загородной недвижимостью развалились или были приостановлены еще на этапе проверки начальных бумаг. Покупка земли с постройкой — это не квартиру в новостройке оформить. Тут у вас два совершенно разных объекта (земля и само здание), у каждого своя история, свои кадастровые номера и своя пачка макулатуры. И если с квартирой все более-менее прозрачно, то в частном секторе люди десятилетиями строили сараи, двигали заборы и забывали вступать в наследство.

Кто вообще продает дом?

Паспорт. Обычный паспорт гражданина — это первое, что вы берете в руки. Сверяете фото, смотрите прописку, проверяете страницы на предмет странных штампов или их отсутствия. Обязательно нужно пробить документ по базе МВД на действительность, потому что купить дом у человека с просроченным или числящимся в утере паспортом — это прямой путь в суд.

А вот дальше всплывает семейное положение. Если продавец в браке, и недвижимость покупалась или строилась в этот период, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Честно говоря, не всегда понятно, зачем люди пытаются скрыть наличие брака при продаже, ведь это вычисляется на раз-два, но такие умники встречаются постоянно. Если продавец кричит, что они с женой давно не живут, но официально не разведены — без ее бумажки с печатью нотариуса сделку даже не начинайте.

Еще просят справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Просить взрослого адекватного дядю доказать, что он не сумасшедший, бывает неловко. Но если после сделки родственники продавца принесут справку, что дедушка стоял на учете и не понимал, что подписывает, вы останетесь и без дома, и без денег.

Основания возникновения права: откуда взялась недвижимость

А вот тут начинается самое интересное. У каждого объекта есть так называемые правоустанавливающие документы. Это те самые бумаги на дом, которые подтверждают, что этот дом принадлежит именно этому человеку.

Что это может быть:

• Договор купли-продажи (если он сам его когда-то купил)
• Договор дарения (подарили)
• Свидетельство о праве на наследство
• Постановление местной администрации о выделении участка
• Договор участия в долевом строительстве (редко, но бывает в коттеджных поселках)

Если дом получен в наследство буквально пару месяцев назад, тут явно что-то не так. Точнее, риск появления внезапных наследников, которые «не знали о смерти дядюшки», возрастает многократно. Свежее наследство — это всегда красная тряпка. По-моему, покупать такие объекты можно только с колоссальным дисконтом, перекрывающим возможную нервотрепку.

Изучите этот документ досконально. Если продавец говорит, что дом строил сам, у него на руках должны быть акты ввода в эксплуатацию или документы по дачной амнистии.

Выписки из реестра и техническая документация

С 2016 года красивые цветные свидетельства о собственности отменили. Теперь единственное доказательство того, что человек владеет недвижимостью — это записи в электронной базе.

Вам нужно сделать Заказ сведений о недвижимости из ЕГРН на основе актуальных выписок ЕГРН. И делать это лучше не со слов продавца (он может принести прошлогоднюю распечатку, где все чисто), а заказывать самостоятельно или через нотариуса перед самой сделкой. Выписка покажет, кто реальный хозяин, нет ли там долей несовершеннолетних детей, не висит ли на доме ипотека банка, и не наложили ли приставы арест за неоплаченные штрафы или алименты.

Техническая часть тоже требует дотошности. Технический план здания и экспликация покажут, совпадает ли реальная планировка с тем, что на бумаге. Пристроили веранду, возвели еще один этаж, перенесли несущие стены — если это не узаконено, головная боль по легализации ляжет на ваши плечи.

Границы

Кстати, тут вспомнил. Когда мы у себя в ТСЖ пытались выяснить точные границы придомовой территории, чтобы просто поставить забор от чужих машин, всплыла похожая ерунда — по старым генпланам кусок земли вообще принадлежал городу, а по свежим документам вроде как наш. Пришлось месяцами писать запросы в администрацию и поднимать архивы. С частными домами та же петрушка, только рискуете вы своими кровными миллионами.

Наличие актуального межевого плана, который по сути своей представляет собой документ, отражающий точные, зафиксированные геодезистами координаты поворотных точек границ вашего будущего земельного участка, критически необходимо просто для того, чтобы в обозримом будущем постараться полностью избежать изнурительных судебных споров с владельцами смежных территорий.

Если межевания нет, соседский сарай может оказаться на вашей земле, или половина вашего гаража залезет на земли лесофонда. Проверяйте совпадение границ по публичной кадастровой карте. Если участок «висит» в воздухе без четких контуров — требуйте от продавца провести межевание до сделки.

Долги и справки

Требуйте квитанции об отсутствии задолженностей по коммуналке. Газ, свет, вода, вывоз мусора. Долги по закону висят на собственнике, но газовикам вы потом замучаетесь доказывать, что 50 тысяч рублей нажгли не вы, и они просто отрежут трубу до выяснения. Взяли справки, проверили счетчики на сверку показаний — спим спокойно.

Что делать с опекой и маткапиталом

Если при покупке или строительстве дома продавец использовал материнский капитал, он был обязан выделить доли детям. Сомнительная идея, если честно, вообще связываться с такими объектами без опытного юриста. Если доли выделены, продажа возможна только с разрешения органов опеки. Опека даст добро только если детям купят равноценное или лучшее жилье.

Если же маткапитал вложили, а доли «забыли» выделить — это бомба замедленного действия. Прокуратура рано или поздно найдет это нарушение, и вашу сделку признают недействительной. Дети получат свои доли обратно, а вы станете в очередь кредиторов, пытаясь выбить свои деньги из продавца, который их уже давно потратил.

В общем, сбор документов — процесс муторный. Проверяйте категорию земель (на сельхозке строить жилой дом с пропиской нельзя), пробивайте продавца на банкротство через ЕФРСБ и никогда не верьте на слово. Бумаги не врут, в отличие от милых людей, желающих поскорее сбыть свою недвижимость.